대수선, 개축, 리모델링

안녕하세요. 건축용어인 대수선, 개축, 리모델링을 '건축법 제2조', '건축법시행령 제3조의 2'에 의하여 정리해 볼게요!

 

건축법  제2조(정의) 9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.  10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다. (생략)

 

건축물을 수선하는 행위

 

건물의 일부가 손상,  파괴되어 고치거나 원활한 임대를 위한 트렌드에 맞는 디자인을 건물을 수선하는 경우가 있습니다. 이처럼 노후화된 건축물을 고쳐 사용하는 것은 리노베이션(renovation), 리모델링(remodeling), 개축, 대수선 등 다양한 명칭이 사용되지만, 건축법에서 사용승인 이후 건축물의 허가(신고) 요건을 바꾸어 수선하는 행위는 크게 개축, 대수선, 용도변경, 리모델링, 증축 5가지로 규정되어 있습니다.

 

사용승인 후 건축물의 허가(신고) 요건을 바꾸는 행위

면적증가 없이 바꾸는 행위		면적 증가가 있는 행위
개축 > 대수선	용도변경	리모델링(사용승인 후 15년 이상)	증축
용도변화 없이 구조, 형태 변경	구조, 형태 변화 없이 용도만 변경	구조, 형태 변경과 더불어 면적 증가	면적만 증가

 

건축법에서 개축(renovation)과 대수선(substantial repair)은 건축 안전이라는 측면에서 개념적으로 구분하고 있습니다. 개축이란 건축물 전체를 해체하거나 그에 준하는 정도로 해체하는 수선으로서 가장 큰 범 위의 수선으로 판단하여 건축행위로 간주됩니다. 반면에, 대수선은 건축물의 주요 구조부를 변경하지만 건축물을 해체하는 수준에는 미치지 않는 정도의 수선으로 규정하여 개축보다는 수선의 범위가 작고, 건축행위에는 포함되지 않습니다. 리모델링은 노후한 건축물(사용승인 후 15년 이상)의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 일부 증축 또는 개축하는 행위를 말합니다.

 

대수선

(건축법 제2조 1항 9호, 건축법시행령 제3조의 2)

 

대수선이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것을 의미합니다. 주요 구조부를 수선하거나 변경하는 행위로, 건축법상 허가(신고) 대상으로서의 대수선의 범위는 크게 9가지입니다.

 

1) 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것

2) 기둥을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

3) 보를 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것

4) 지붕틀(지붕틀의 범위에서 한옥 서까래는 제외)을 증설 또는 해체하거나 3개 이상 수선 또는 변경하는 것 

5) 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

6) 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

7) 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장 포함)를 변경하는 것

8) 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

9) 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선 또는 변 경하는 것

건축법에서 정리하는 주요 구조부는 바닥(슬래브)의 수선을 배제하고 있습니다. 즉, 건축법에서 바닥 슬래브를 철거하는 등의 수선은 위험한 건축행위가 아닌 것으로 판단하고, 어떠한 행정행위(허가 혹은 신고)를 수반하지 않고 자유롭게 할 수 있습니다.

 

건축법에서 개축과 대수선을 위한 주요 구조부 규정 비교

주요구조부	개축(일부 철거의 경우)	대수선
내력벽	O	O
기둥	O	O
보	O	O
지붕틀	O	O
주계단	X	O
슬래브	X	X

 

 

리모델링

(건축법 제2조 1항 10호)

 

리모델링(Remodeling)이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 말합니다. 리모델링은 건축물을 부수고 새로 지을 때, 무분별한 해체와 재건축을 방지하고, 고쳐서 사용할 수 있는 건축물들은 가능한 재사용하자는 취지로 만들어진 규정입니다. 따라서 관련규정들은 리모델링을 참여시키기 위한 인센티브 규정들로 구성되며, 노후화된 건축물(사용승인 후 15년 이상)을 대상으로 한다는 특징이 있습니다.

 

리모델링 관련 인센티브 규정

규정	내용
법 제8조(리모델링에 대비한 특례 등)	리모델링이 쉬운 구조*로 공동주택의 건축허가를 신청하면 제56조, 제60조 및 제61조에 따른 기준을 120/100의 범위에서 완화 적용할 수 있다
영 제6조(적용의 완화) 제1항 제6호	사용승인을 받은 후 15년 이상이 되어 리모델링이 필요한 건축물인 경우 완화적용 규정 ① 제42조(대지의 조경) ② 제43조(공개 공지 등의 확보) ③ 제46조(건축선의 지정) ④ 제55조(건축물의 건폐율) ⑤ 제56조(건축물의 용적률) ⑥ 제58조(대지 안의 공지) ⑦ 제60조(건축물의 높이 제한) ⑧ 제61조 제2항(공동주택의 일조권)에 따른 기준
영 제119조 제1항 제3호 (바닥면적) 사목	건축물을 리모델링하는 경우로서 미관 향상, 열의 손실 방지 등을 위하여 외벽에 부가하여 마감재 등을 설치하는 부분은 바닥면적에 산입하지 아니한다.
영 제6조의4	리모델링이 쉬운 구조란 ① 각 세대는 인접한 세대와 수직 또는 수평 방향으로 통합하거나 분할할 수 있을 것 ② 구조체에서 건축설비, 내부 마감재료 및 외부 마감재료를 분리할 수 있을 것 ③ 개별 세대 안에서 구획된 실(室)의 크기, 개수 또는 위치 등을 변경할 수 있을 것

 

정리하기

 

1) 개축은 건축법 상 건축행위이고, 대수선은 건축법상 건축행위가 아니다.

2) 개축과 대수선 규정은 개념적으로 주요 구조부의 수선 범위(해체 수준의 건축행위와 주요구조부의 수선)에 따라 건축안전의 위계를 구분하여 관리하고자 했으나, 개축이라는 건축행위의 관리 범위를 넓혀(일부 해체의 범위 규정) 건축안전을 폭넓게 관리하려는 의도와 맞물려 개축(일부 해체)과 대수선의 구분을 모호하게 만들고 있다.

3) 개축(일부 해체)과 대수선이 주요구조부를 동일하게 규정하고 있어 구분이 모호한 반면, 주요구조부에서 바닥(슬래브)은 개축과 대수선에서 모두 규정하고 있지 않다.

4) 리모델링은 용어 그 자체만으로는 건축물 수선의 새로운 개념으로 인식될 수 있으나, 건축법에서 규정 당시 리모델링 활성화를 목적으로 인센티브 규정에 치중하여 개축, 대수선과의 명확한 구분이 규정되어 있지는 않습니다.

 

 

<출처 : 그림으로 이해하는 건축법, 법제처>

 

자, 건축물의 건축,신축,증축,재축,개축,이전에 대해서도 자세히 알아볼까요?

https://xhyn.tistory.com/14

건축물의 건축,신축,증축,재축,재축,이전

 

자, 대수선,개축,리모델링에 대해서도 자세히 알아볼까요?

https://xhyn.tistory.com/8

대수선, 개축, 리모델링